Investissement immobilier en 2026 : dette privée, hôtellerie et approche off-market

Côme Real Estate — Juin 2026

Un marché qui a changé de règles

L’équation de l’investissement immobilier a longtemps été lisible : un actif, un crédit bancaire, un rendement prévisible. Le resserrement monétaire des dernières années a rompu cet équilibre. Les taux ont restructuré les valorisations, le crédit s’est raréfié sur des segments entiers du marché, et l’exigence de rendement réel — net d’inflation, net de fiscalité — s’est imposée comme le véritable critère de sélection.

Dans ce contexte, l’offre grand public a montré ses limites. Les SCPI, longtemps présentées comme la voie d’accès universelle à l’immobilier, ont enregistré des baisses de valeur de parts, une liquidité contrainte et des rendements érodés. Ce n’est pas un accident de parcours — c’est la conséquence structurelle d’une exposition passive à des actifs que l’on ne pilote pas et dont on ne choisit ni l’opérateur, ni le calendrier de sortie.

Les investisseurs privés qui naviguent bien dans cet environnement sont ceux qui ont opté pour la sélectivité : accès direct à des actifs identifiés, structuration maîtrisée, alignement d’intérêts vérifiable.

Côme Real Estate : une banque d’affaires immobilière intégrée à la Maison

Côme Real Estate est la banque d’affaires immobilière de Côme Maison Financière. Elle origine et structure des opérations en dette privée et en club deals equity, toujours en off-market. Son positionnement est double : donner aux clients de Côme un accès à des opérations que le marché ouvert ne distribue pas, et accompagner des opérateurs immobiliers de premier plan dans la structuration de leur financement.

Ce qui distingue fondamentalement l’approche : l’immobilier chez Côme n’est jamais pensé de manière isolée. Chaque opération s’intègre dans l’architecture patrimoniale globale du client — en coordination avec les équipes d’ingénierie patrimoniale, de gestion privée et de conseil fiscal de la Maison. Le family officer qui connaît la situation d’un client dans sa globalité — ses objectifs de transmission, sa situation fiscale, son profil de liquidité, son allocation entre actifs cotés et non cotés — est associé à chaque décision d’orientation. Ce n’est pas une offre de produits immobiliers. C’est une conviction patrimoniale, construite pour chaque trajectoire.

Notre approche opérationnelle

Origination off-market
L’accès aux meilleures opérations est la première barrière à l’entrée dans l’immobilier sélectif. Côme Real Estate s’appuie sur des réseaux d’opérateurs, de propriétaires et de conseils construits dans la durée, qui permettent d’accéder à des actifs avant qu’ils arrivent sur le marché.

Structuration adaptée à chaque opération
Chaque projet est différent. Nous intervenons avec la structure de capital la plus pertinente selon la situation : equity, preferred equity, dette mezzanine, dette senior, dette unitranche. La structuration n’intervient pas après l’opportunité, elle en est le cadre. Elle conditionne le rendement net réellement perçu par l’investisseur, et nous y associons systématiquement les meilleures ressources internes et externes.

Alignement d’intérêts
Nos clients investissent aux côtés de Côme Maison Financière. Cet alignement n’est pas une formule : c’est le principe fondateur de nos club deals, qui garantit que les intérêts de la Maison et ceux de ses clients sont structurellement identiques.

Architecture ouverte
Nous travaillons avec l’ensemble des opérateurs immobiliers, sans captivité de flux ni conflit d’intérêts. La sélection des partenaires est indépendante et rigoureuse.

Deux convictions d’investissement

Dette privée immobilière : capter la prime de désintermédiation

Pourquoi ce segment est structurellement intéressant
Le retrait partiel des banques de certains segments du financement immobilier est souvent perçu comme un risque pour le marché. C’est aussi une opportunité pour ceux qui savent où se positionner.

Ce retrait n’est pas conjoncturel. Il résulte de contraintes réglementaires durables — ratios de fonds propres, Bâle IV, exigences de provisionnement — qui ont structurellement modifié l’appétit des acteurs bancaires pour certaines catégories d’opérations. La désintermédiation est en marche depuis plusieurs années, et elle crée un espace que les prêteurs privés peuvent occuper avec une prime de risque attractive.

Pour l’investisseur privé qui prête en direct — sur un actif identifié, avec un collatéral de qualité, auprès d’un opérateur sélectionné — la prime disponible permet aujourd’hui de viser des rendements historiquement associés à l’equity, depuis une position plus protégée dans la structure du capital. Ce que la désintermédiation rendait peu accessible hier devient, pour ceux qui opèrent avec rigueur, l’un des meilleurs rapports rendement/risque disponibles dans l’univers des actifs réels.

À retenir : La dette privée immobilière ne remplace pas l‘equity, elle l’équilibre. Elle offre un collatéral tangible, une visibilité de rendement et une priorité de remboursement que l’equity ne garantit pas.

Hôtellerie européenne : des moteurs structurels, pas conjoncturels

Pourquoi la France occupe une position singulière
La France est la première destination touristique mondiale. Ce fait brut recouvre une réalité de marché qui a profondément évolué. La demande a dépassé ses niveaux d’avant-crise et se transforme en profondeur : allongement de la durée de séjour, montée du tourisme expérientiel et du bleisure, concentration de la demande premium sur des marchés à offre contrainte.

La régulation des locations courte durée dans les grandes métropoles — Paris, Nice, Lyon, Bordeaux — réduit structurellement l’offre alternative et oriente une part croissante de la demande vers l’hôtellerie structurée. L’actif hôtelier répercute l’inflation en temps quasi réel, par une capacité d’ajustement tarifaire quotidien que les baux commerciaux classiques ne permettent pas. Il reste lisible — tout le monde en a l’expérience directe comme client — et produit une information opérationnelle précise et auditable.

Notre approche opérationnelle sur ce segment
Notre conviction sur l’hôtellerie s’appuie sur une compétence propre : connaissance fine du marché hôtelier européen, asset management hôtelier indépendant de l’exploitant, capacité à structurer des opérations value-add ou opportunistes avec les partenaires exploitants les plus solides.

Investir dans l’hôtellerie, c’est acquérir, rénover, repositionner ou restructurer un actif pour en créer la valeur, puis le céder dans un délai maîtrisé. Cette démarche n’a de sens qu’adossée à un savoir-faire opérationnel réel : l’exploitant choisi doit être ancré dans son marché, avec un historique vérifiable — c’est la première ligne de protection de l’investissement.

Le format club deal prolonge cette logique : une co-propriété réelle sur un actif identifié et sourcé en off-market, avec une stratégie de sortie définie dès l’entrée. À l’opposé d’un véhicule collectif anonyme, où l’investisseur n’a voix ni sur l’actif, ni sur le gestionnaire, ni sur le calendrier de sortie.

À retenir : L’hôtellerie combine lisibilité opérationnelle (chacun en a l’expérience comme client), ajustement tarifaire continu et documentation de performance en temps réel — trois qualités rares dans l’univers des actifs réels.

Nos réalisations — sept mois d’activité
En sept mois, Côme Real Estate a déployé son approche sur trois fronts simultanément :

• Marchand de biens ultra-luxe — opérations dans les meilleurs quartiers de Paris
• Dette privée institutionnelle — financements auprès de fonds value-add institutionnels, sur des actifs à repositionnement
• Stratégie hôtelière active — deux hôtels acquis (Paris et Nice), trois acquisitions en cours

Ce déploiement simultané sur plusieurs segments illustre la logique multi-actifs et multi-structuration qui est au cœur de notre approche : chaque segment répond à une conviction différente, chaque structuration reflète une situation patrimoniale spécifique.

Notre point de vue

Dans un marché où le crédit se raréfie, la valeur ne se trouve plus dans l’exposition maximale — elle se trouve dans la sélectivité maximale. Identifier les bons actifs, les bons opérateurs et la bonne structuration demande une lecture fine du marché, une présence constante dans l’écosystème, et une connaissance précise des objectifs patrimoniaux de chaque investisseur.

La singularité de Côme Real Estate est d’articuler cette expertise sectorielle avec la vision patrimoniale globale que chaque client construit avec sa Maison. Ce n’est pas de l’immobilier dans un portefeuille. C’est de l’immobilier pensé pour une trajectoire.

Côme Real Estate est la banque d’affaires immobilière de Côme Maison Financière. Elle intervient en dette privée, en club deals equity et en accompagnement d’opérateurs, toujours en off-market, pour les clients de la Maison et pour les partenaires externes.

Pour en savoir plus sur nos opérations en cours ou sur notre approche, rapprochez-vous de votre interlocuteur Côme Maison Financière.

Cette note ne constitue pas un conseil en investissement.